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2011年08月15日 11:10:04

购得房产原来已私下抵押他人 律师:归现有房东

来源:法制网    作者:    标签:房产  抵押  房东
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  购买一套房产,结果入住了才发现,原房东曾以书面协议的方式将房产抵押他人。这事,让吴小姐很担心,生怕对方诉诸法院收回房产。其实在房产交易中,买到被抵押房产的情况时常发生,媒体对此进行提醒的报道也不在少数。然而像吴小姐这样,遭遇民间抵押房产,却又能顺利办理过户手续的事情却比较少见。那么,吴小姐是否拥有该房产的产权?购买这类房产,又应该如何保障自己的权益?

  购得房产原来已私下抵押他人

  前阵子,市民吴小姐在市区购买了一套房,产权证过户手续办好之后,全家人就搬进了新房居住。然而没多久,一男子找上门来,声称原房东已经把房子抵押给他了,现在他找不到房东还钱,要收回房子。吴小姐一听当场愣了。

  原来,男子是房东的朋友,早在吴小姐购置这套房产之前,房东做生意缺少资金,找男子借了30万元。当时,房东承诺一年内还钱,并把该处房子作为抵押,后来因为两人有多年交情,房东只是写了承诺书,并没有把产权证交给男子保管。

  然而,眼见一年期限快满,男子最近却找不到房东,时常打电话房东也不接。男子有些着急,这才找上门来看看房子的情况,结果发现房子已经卖给吴小姐。男子这一说,让吴小姐很是担心,事后她打电话给房东,房东称他会处理就挂线了。“抵押在前,我购房在后,我和房东的交易会不会不算数?”吴小姐很担心该处房产存在隐患和麻烦。

  该房产产权 仍由吴小姐拥有

  据了解,房产抵押一般分为两种情况:一是房东或开发商将产权抵押在交易所或者银行,在这种情况下,因为产权证不能过户,房产没法进行正常买卖交易,基本上不存在抵押方面的风险问题;另一种则是民间抵押,即亲朋好友私下签订协议,将房产抵押他人作为保证以达到另一个目的,购房者购买这类房产的风险较大。

  采访中,各大中介公司表示,中介受理委托房产买卖时,对该房产各方面情况都会进行详细了解,包括抵押、债务等情况。如果房东事先私下把房产抵押出去,并把产权证交予对方,这是可以查证的,但是如果像吴小姐遭遇的情况一样,房东仅仅是签订抵押协议,而产权证又在房东手上,中介就没办法知道该房产是否存在民间抵押情况。

  一般来说,购买这类的民间抵押房产又存在两方面情况:一方面,该房产办理产权证过户手续时,在相关部门受理到出证阶段,如果房东和男子的抵押和资金问题暴露,那么该房产将被法院强制冻结并可能进行拍卖,那么吴小姐就无法取得该房产,而且还可能卷入讨要已支付房款的纠纷中。

  不过,从吴小姐描述的情况来看,应该属于另一方面的情况,即已经拿到该房产的产权证并入住,那么风险系数就变得很小了。福建闽荣律师事务所律师李色阳分析,房东和男子只是私下协议抵押,该房屋抵押并未进行登记,那么男子事实上并不享有抵押权,没有优先受偿的权利,即使是诉诸法院,也会因抵押权没有设立而败诉,而吴小姐仍然拥有该房产产权。

  全款买房 余款委托第三方监管

  吴小姐可以说是虚惊一场,但是古人云,与其补救于已然,不如防患于未然。那么,应该如何避免购买民间抵押房产,又该如何保障自己的权益,将风险降到最低呢?

  中介公司表示,目前全款买房的购房者增多,不少房东也要求购房者一次性付款,在这样的情况下,如果房产本身还存在抵押情况,将更容易发生纠纷。建议购房者支付首付款之后,将余款给大型品牌中介或银行监管,等过户手续办好之后,再支付房产余款。

  李色阳律师则介绍,对于抵押行为的设定,我国《物权法》第187条规定:“不动产设立抵押,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”我国《担保法》第41条同时规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”

  由此我们可以看出,对于抵押的设定,属于要式法律行为,即抵押权的设立必须向登记机关进行抵押登记,且为抵押权的生效要件,涉及房屋的不动产登记应向不动产(房屋)所在地主管机关申请登记。没有进行抵押登记,抵押权就不能成立,抵押权人对抵押物也就不具有优先权,同时也不能对抗善意第三人。需要提醒的是,“民间抵押”不属于法律上规定的抵押权设立,对合同当事人、第三人均不具有法律上的约束力登记。

  所以李色阳律师建议,民间抵押要成立,必须及时向主管部门进行抵押登记,才能让抵押权符合法律规定条件。对于善意第三人而言,只要房屋进行过户登记,其又支付相应的对价,不存在恶意串通、显失公平等情况,买房权益是可以受到法律保护的。
 

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