小区电梯广告费去哪儿了?律师:公共区域经营广告所得应归业主所有
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小区电梯广告费去哪儿了?律师:公共区域经营广告所得应归业主所有
2018年02月14日 08:52:56  作者:蒋京洲  来源:云南法制报
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  如今,电梯内外、小区楼道、楼栋外墙、小区入口挡车栏杆等小区公共区域被用作广告位的情况已屡见不鲜,但收益却是一本“糊涂账”,很多业主都不知情。近日,因广告费去向不明,郑州一小区业主联手将电梯内的广告牌拆除了。

  针对这一事件,有律师表示,按照相关规定,在小区公共场所、公共设施上经营广告的所得,应归全体业主所有,业主有权要求物业公司披露相关账目。广告收益具体如何使用,应由业主或业主委员会决定,或根据物业服务合同约定进行处理。

  ●事件  广告费不知去向  业主拆了广告牌

  “小区从来没有公布过电梯和大厅内的广告费收入,更不知道钱花在哪儿了,难道业主对公共区域的广告费收支没有知情权?”1月10日,为了让物业公司公示小区电梯广告的收入和用途,郑州某小区业主拆掉了小区内约50块框架广告牌,以警示物业。

  据调查,该小区内共有5栋高层、10部电梯,每个电梯内有3个广告牌,加上一楼大厅的广告牌,累计有50块。小区业主介绍,自从搬进小区,这些广告牌就一直存在,但物业公司从未公示过广告收益去向。两个月前,小区业主曾要求物业公司公示广告收益,至今未得到回应,业主们便联合起来将电梯内的广告牌拆除。

  事件发生后,该小区物业负责人回应称,按照2018年1月1日开始实施的河南省新物业管理条例,小区公共区域的广告收入应公示,他们会按要求每半年公示一次。“这50块广告牌的收入每年大概有2万元,都用在了小区建设上。”该负责人称,5个单元大厅内的20块广告牌每年收入只有2000元,电梯内广告收入稍微多点,但具体金额还需查看合同。

  据了解,物业公司将小区公共区域广告收益回馈给业主的方式很多。武汉某小区在业主委员会换届之际,拟定将小区公共收益以现金形式按每户100元的标准发放给业主。

  在成都某小区,业主持身份证即可在物业公司领到300元现金,而这笔资金的来源为该小区4间公共商铺出租收入和电梯广告收入。另外,该小区前两年均向业主发放了价值300元的购物卡。

  ●观点  小区公共收益不应是“糊涂账”

  调查发现,很多小区的公共收益从来都是一笔说不清的“糊涂账”,物业公司一般会以“电梯广告收益很少,具体金额不便告知”来推诿,拒绝出示收支账本。对此,律师表示,小区公共收益本来就该属于全体业主所有,收钱的虽然是物业公司,而其只能代为管理。

  按照《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。物业服务企业或其他管理人要接受业主的监督。

  “对于是否在小区内道路、绿地等公共场所、公用设施设置广告位及如何收费、收益如何处分等问题,最终的决定权均应由小区业主行使。”律师表示,根据《物业管理条例》的相关规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

  由此可见,在小区公共场所、公共设施上经营广告,应当经过相关业主、业主大会同意或授权,物业公司不得擅自引入广告。小区经营广告的所得,也应该归全体业主所有,业主有权监督。

  ●声音

  法官:理性维权  别让“有理变没理”

  如果物业公司擅自引入广告或将广告收益据为己有,小区业主应该怎样维权呢?

  处理过大量物业纠纷的法官提醒广大业主,在签订物业服务合同前,要仔细阅读合同中的条款,特别是一些“免责”和收益分配等条款是否合法合规,如遇显失公平等情形,可以拒签物业服务合同。一旦业主自身合法权益遭受侵害,不要通过拒交物业费、聚众闹事等方式,处理让“有理变没理”,而是要注意留存相关证据,及时拿起法律武器维护自身合法权益。

  同时,该法官表示,物业公司的主管部门要加大监督管理力度,敦促出台相应法规,对小区内投放广告范围、广告收益如何分配等进行规范,并针对不当使用广告收入的行为进行惩罚,确保小区内广告悬挂行为有章可循,保障业主的合法权益不受侵害。

  律师:可以向法院提起诉讼

  对于维权,律师也支招表示,小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同,明确约定对小区广告的引入、收益的分配及违约责任等问题。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人,业主有权依法更换。

  另外,业主或业主委员会也可向当地房地产行政主管部门举报。“还可以将物业公司诉至法院,请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失。”律师介绍,根据最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的,法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途的,法院应予支持。

  蒋京洲

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