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房东网售房产 中介告其“跳单” 法院:不属独家房源,中介应承担交易风险
2018年04月11日 09:16:05  作者:潘从武  张秀  来源:云南法制报
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   “跳单”是指在二手房买卖过程中,买卖双方利用中介公司提供的信息和机会接触,跳过中介达成交易,从而使中介公司无法得到佣金的行为。近日,乌鲁木齐市中院就审理了一起中介公司认为自己“被跳单”的案件。

  案例

  买卖双方跳过中介成交
 
  2016年9月,赵某把自己的一处房产挂到网上出售,并留下了联系方式。没过多久,某中介公司的房产经纪人刘某就按照网上的联系方式找到赵某,希望能够帮赵某出售该房屋。
 
  刘某提出,如果交易成功,赵某要向中介公司支付房屋成交价的2%作为佣金。赵某同意后,刘某便联系买家实地看房。最终,买家杨某同意按照赵某的报价82万元购买该房屋,并于2016年10月2日交付了购房意向金2万元。
 
  随后,刘某通知赵某第二天签订买卖合同,赵某表示暂时无法签订合同。几天后,赵某通知刘某,该房屋已经卖给了自己单位的领导。刘某向杨某解释了事情的经过,并全额退还了意向金。
 
  此后刘某无意中发现,赵某和杨某私下达成了房产交易,并且办理了房屋过户手续。刘某向中介公司汇报情况后,该公司于2017年9月将赵某起诉至法院,要求赵某支付佣金并赔偿相关费用。
 
  法院一审查明,虽然赵某与该中介公司没有签订书面的居间合同,但双方通过电话沟通过房屋代售的相关信息,中介公司曾带客户看房的行为表明,双方已经形成了委托代售关系。
 
  在双方履行代售协议期间,赵某称房屋已出售给他人,并解除了居间协议。之后,赵某又和原看房人杨某通过另一家中介公司签订了房屋转让(买卖)合同,之后又办理了房屋过户手续,同时向该中介公司支付了7000元佣金。
 
  法院审理后认为,该房源并非刘某所在中介公司的独家房源,而是房东自行在网上发布后,被刘某获悉的。刘某介绍客户后也并未就涉案房屋的中介服务与房东达成排他性合意,因此双方虽然形成委托代售关系,但并非是排他性关系,房东赵某仍有权选择其他中介公司完成相关交易。
 
  随后,法院一审驳回了原告的诉讼请求。中介公司不服,上诉至乌鲁木齐中院。近日,在法官的调解下,该中介公司申请了撤诉。
 
  释法

  判断是否“跳单” 要看是否利用了中介信息
 
  法院在一审判决书中指出,衡量买(卖)方是否“跳单”违约的关键,是看买(卖)方是否利用了中介公司提供的信息、机会等条件,并在中介的促成下达成交易。如果卖方与买方达成的交易并非是利用中介提供的信息、机会等条件,而是通过其他正当途径获得后促成的交易,不构成“跳单”违约。
 
  该案中,赵某将房屋出售信息在公开网站上发布,浏览该网站的其他中介机构或个人均可获知,因此该信息并非原告独家掌握,最终促其成交的中介公司完全可能获取卖家和买家信息。
 
  原告虽然带买房人看过房,并收取了买房人的意向金,但买房人和卖房人并未在其促成下达成房屋买卖协议。双方在居间协议解除后,赵某与杨某在其他中介机构的居间下达成交易,不能认定是利用了原告提供的信息和机会,因此法院驳回了原告的诉讼请求。
 
  审理此案的法官认为,经中介公司介绍的房屋买卖交易中,包括两个独立的合同,即中介公司与房屋买(卖)方之间的房屋经纪合同及房屋买卖双方之间签订的房屋转让(买卖)合同。一般情况下,中介公司与房屋买(卖)方签订的房屋经纪合同中都会约定独家销售房源等内容。
 
  该案中,中介公司明知该房源信息是在网络中发布的,却未通过签订书面合同的方式约定双方的权利义务,因此应当承担相关风险。 
 
  潘从武 张秀
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