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组团"拼演技" 培训学"假谈"二手房市场中介乱象频现
2018年11月26日 09:59:15  作者:郑钧天  王若宇  来源:云南法制报
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  上海的张先生最近很郁闷:他出售一套房子,在A中介挂牌3个月无人问津,但在B中介挂牌不久就迎来好几拨看房者。不过,这些看房者对社区配套及房屋情况十分挑剔,大谈房价太高。偶然中,张先生发现这些看房者竟是由中介员工“客串”扮演的。

  据调查,在二手房交易市场,“假谈”已成为不少中介促成交易的手段,有的中介还专门组织员工培训“假谈”技巧,然后冒充购房者上门,通过“假谈”降低房东价格预期。
 
  专业“假谈”频现二手房市场
 
  为置换房屋,张先生9月份将一套81平方米的住宅拿给附近的中介出售。由于近期二手房市场交易低迷,挂牌1个月几乎无人问津。为能尽快出手,心急的他将房屋信息挂到“58同城”等网站。
 
  “一家中介业务员看到信息后,声称手上有刚需客户想买这个小区的房子。此后,他连续带了好几组客户来看房,但都无一例外地格外挑剔房子、小区的问题,拼命压价。我报价330万元,他们还价270万元。”在中介的不断劝说下,张先生的心理防线终于崩溃,被说服以290万元的价格出售了该房。
 
  但在房地产交易中心过户时,张先生惊讶地发现,一名正帮购房者排队办理手续的业务员就是曾经的“看房者”。几经追问,该业务员不得不承认,他是该中介其他门店的员工,上次去“看房”是“友情帮忙”,还称“这是为了拿到独家房源提升业绩的‘营销技巧’”。
 
  随后张先生发现,同小区一套各方面条件不如自家的房子,被另一家中介卖了300万元。
 
  律师汤谈宁披露了另外一种中介投机炒房的案例:有的中介先用“假谈”方式不断打击房主心理预期,从而以较低价格“网签”锁定房源;然后继续寻找下家高卖,取消之前网签,签订新合同完成房屋过户。
 
  根据中国消费者协会公布的数据,今年前三季度受理投诉中,“房屋中介”类中“假冒”案例明显增加。
 
  “假谈”被制作成培训课件
 
  一名资深中介行业人士介绍,“假谈”现象从2017年开始愈演愈烈,进入今年四季度,很多中介都使用“假谈”手段促成交易。一名中介员工称,“在热门区域、流通性较好的小区,这么操作的房源占九成。”
 
  针对潜在的购房者,中介也煞费苦心地频繁安排“假谈”,反复用“房贷政策即将松动,还掉贷款可算首套,马上会出现置换潮”“现在是抄底最佳时机”“这套房有人看中,出价比你高”等话术诱其“上钩”。
 
  不少中介的上岗培训内容也增加了“假谈”技巧训练。房屋挂牌后,中介组织员工冒充购房者与房东接触,意在通过虚假谈判,降低房东的心理预期以获取低价房源,然后促成交易快速跑量;另一方面,“假谈团”也在“攻陷”购房客群心理,如故意扮演竞争者,营造房不愁卖气氛,让购房者迅速下定决心。
 
  某中介一份《假谈标准化》课件显示,该中介要求员工筛选区域内重点“假谈”房源,制定“假谈”标准化流程,向上级汇报每次“假谈”的成果。课件显示,该中介不仅要求员工用事先准备好的话术降低房东戒备心理,还要求员工在“假谈”过程中细化分工,通过上演“无间道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段获得房东或购房客户信任,签下独家房源、低价房源。整个过程可谓“戏份十足”。
 
  “刚开始培训我们也不太习惯,但为了业绩只能苦练演技。‘身经百战’后,团队分工已经明确,大家都已进入角色,配合娴熟,一般买房人很难察觉我们在演戏。”一名入行不久的中介业务员说。
 
  应重罚交易中的弄虚作假
 
  针对部分城市出现的“假谈”现象,专家建议监管部门应进一步加强监管,严查补充协议等买卖附加条款,整顿二手房市场秩序。
 
  易居智库研究总监严跃进认为,中介“假谈”扰乱二手房市场交易秩序,违反职业操守,助长行业不正之风。一旦查实,监管部门应予以重罚。
 
  业内人士表示,企业要坚决倡导诚信经营理念才能可持续发展。中介应通过系统化培训提升经纪人的专业水平,通过信用分和红黄线制度提升经纪人作业的合规性。中介还要加强管理,不仅要管经纪人做什么,还要管他们不能做什么。
 
  “中介机构应明确‘透明交易、签三方约、不吃差价’,通过优质服务提高市场竞争力。此外,应加大对消费者投诉信息的公布力度,曝光不合规的企业和经纪人。”上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮说。
 
  汤谈宁建议,各地应对二手房交易流程进一步完善,例如针对双方签订买卖合同后再签订的各类“补充协议”加强监管。
 
  郑钧天 王若宇
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