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临近交房突然涨价 购房者状告开发商 律师:涨价不能由开发商单方面提出
2019年04月10日 09:03:28  作者:李艳  来源:云南法制报
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  买房对于不少人来说是头等大事,买了新房,大家都盼着早点住进去。但住新房对于昆明市呈贡区花香满径小区的购房者来说却没那么简单,好不容易等到交房了,购房者们却都迟迟不愿意接房,这是为什么呢?

  案情:想收房先加钱
 
  李先生2016年购买了花香满径小区的房子,原本开发商承诺在2017年6月30日交房,可拖了大半年,直到2018年1月,购房者们才收到开发商的交房公告。然而,去接房时李先生却发现,想住进自己的房子,还得再多交一大笔钱。
 
  “土地征收补偿款每平方米加收50元,土地增值税金每平方米194元,还有车位费要再交2万元,他们说是有产权的车位。”李先生说,这笔钱根本不在他们已经签订的购房合同上。
 
  对于事后涨价,花香满径小区的开发商云南文产昆明置业有限公司解释称:由于造价公司前期测算错误,该小区的购房价远低于成本价,使得该项目无法运转和交房,需要购房者补齐差价才可以办理交房手续和产权证。
 
  对此,购房者们无法接受。“按照国家法律法规的相关规定,土地增值税应该是由土地交易的受益人来交,我们是购房者,并不是受益人,为什么要我们来交?” 购房者们说,该小区共有3400余户,目前只有两三百户接了房。
 
  为了接房,购房者们多次与开发商沟通,并向房地产主管部门反映了相关情况,但并无进展。
 
  2019年1月,开发商在《致“花香满径小区”全体购房业主的一封信》中,又开出了更高的补交房款价格:每平方米补交850元。开发商还发布公告称,涨价主要是由于“卖亏了”。该小区是某医院定向开发的职工配套房屋,当时医院定的每平方米3398元的价格远低于实际成本价格。当初同意医院定价,是计划用商品房的利润作分摊。但由于商品房出现亏损,产生资金缺口,施工单位拒不配合验收,目前无法交房和办理产权证。
 
  开发商的要求遭到众多购房者抵制。对购房者们关于补交费用是否符合法律规定的质疑,昆明市呈贡区发展和改革局曾给出回复意见:这是买卖双方的经济利益纠纷,协商解决不了,应按照合同中约定的条款通过法律途径解决。
 
  庭审:增加费用是否合理成焦点
 
  因无法认同开发商的要求,部分购房者向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。2018年9月,法院以简易程序开庭审理了该案,但并未判决。此后,法院将案件转为普通程序,2019年3月25日进行了公开审理。
 
  从中国庭审公开网的直播中可以看到,庭审中,原、被告争论焦点主要是房子是否符合交房标准及开发商增加的费用是否合理。
 
  原告购房者方认为,自己的购房合同合法有效,目前小区已具备交房条件,开发商已构成违约。
 
  “当时房屋之所以定价低,是因为地价低,当时这是政府配套的一个重点建设项目。这个造价不是医院单方委托造价公司核算出的,而是双方共同委托造价公司做出的造价报告,也反复征求了被告的意愿。”原告方代理人认为,这份报告是在2015年12月份做出的,是在跟职工签订正式的购房合同前,当时双方都同意按照3398元的价格来进行出售。
 
  原告方代理人指出,无论被告是以亏本为由要求购房者补交房款,还是以无法通过竣工验收为借口迟迟不交房,都违反了法律规定。“既然已经签订了商品房购销合同,那么合同约束的就应当是原、被告双方,被告也应当按照双方签订的合同进行交付。”
 
  但被告方云南文产昆明置业有限公司代理人在庭审中表示,因为房屋定价低,文产公司收不回成本,欠施工单位工程款,所以施工单位不通过竣工验收。从法律上讲,小区还不具备交房条件,此前交付的房屋主要是为了回收款项,补发农民工工资的权宜之举。
 
  “之所以交不了房的根源在于施工单位的问题。从建设的角度来讲是基本建完了,这是事实,从居住使用的角度也可以说没有问题,但是在法律意义上能不能达到法定的标准,开发商是没有权利定的。”被告方代理人说。
 
  “在巨大的利益面前,开发商觉得自己亏钱了,所以就要在购房者头上赚回去,这是一种极度不诚信的做法。”原告方代理人说。
 
  省住房和城乡建设厅工作人员表示,购房者与开发商签订了购房合同,按规定交足了约定的钱款,合同就成了规范双方行为的法律底线,谁违约就要承担法律责任。随便拿一条理由就要购房者多付款,于情不通、于理相悖。
 
  目前,该案件的庭审已经结束,法院将择期宣判。
 
  律师:开发商不能单方提出涨价
 
  作为卖方的开发商,有权单方面涨价吗?对于签订了购房合同的购房者,权利又该如何保障?
 
  云南凌云律师事务所律师杨滔认为,该案中,购房者与开发商签订了购房合同,根据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的法律规定,签订的购房合同系双方真实意思表示,内容合法,且不违反法律禁止性规定,购房合同依法成立并生效,购房者和开发商双方应依据签订的购房合同全面履行合同。
 
  “该案中,开发商提出要求购房者支付土地征收补偿款、土地增值税金、车位费等费用的行为,我认为应该认定为对合同的内容提出了一个变更的要求,在法律上,这种行为叫做提出一个新的要约。这种情况下,如果购房者同意交付开发商提出的各种补偿金,那么在法律上叫做对新要约的承诺,双方重新对合同的内容进行了变更。”杨滔说,“但是,这种合同的变更是建立在双方自愿协商的前提下达成的,也就是说,该案中开发商提出涨价并非单方面可以作出的,而应强调购房者真实意思的表示,如果购房者不同意变更,那么开发商应根据已签订的购房合同履行自己的义务,包括按期交付房屋的义务。如果逾期交房的,还应承担逾期交房相应的违约责任。”
 
  当权利受到侵害时,律师建议购房者要保存好购房合同、交费发票等相应的证据,与开发商协商解决。“如果能和开发商协商一致,建议双方以书面形式确认协商的内容,以免一方事后反悔。”杨滔说。
 
  协商不成的情况下,购房者还应拿起法律的武器,在诉讼时效期限内向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。在诉讼过程中,购房者与开发商可协商调解或由法院作出判决,如果开发商未按照调解书或判决书进行履行,那么购房者还可以向法院申请强制执行,最大化保障自己的权利。
 
  本报记者 李艳
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