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土地被收回 损失谁承担 法院:原告违约在先,赔偿要求不予支持
2019年11月04日 09:36:29  作者:本报记者  谢盛梅  来源:云南法制报
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  租赁土地3年后,承租人将土地转租,结果合同期未满,土地就被社区收回另租给他人,转租人的损失该由谁来承担?

  案情 租期未满土地被收回

  几年前,陆某与某社区签订《农户责任田转租合同》,约定在合同履行期间,陆某只享有土地的管理使用权,没有所有权、出卖权、出让权,不允许用该土地所有权作任何形式的抵押或担保。

  3年后,陆某与李某签订《土地出租协议书》,约定陆某将自己建好的钢架大棚租给李某,租期7年。如一方违约,违约方按总投资的2倍赔偿守约方。此后,李某使用该土地种植玫瑰,并向陆某支付了2年租金。

  此后,陆某将该土地用于抵押被发现,社区以陆某擅自出租、抵押的行为违反了合同约定,构成违约为由,单方解除了与陆某签订的土地租赁合同。

  陆某向法院起诉要求继续履行合同,法院判决确认社区解除合同行为合法有效,驳回陆某诉讼请求。

  社区将土地收回后重新租给吕某经营,可李某种的花还在地里,其被迫以每年高出6万元的价格与吕某签订土地租赁合同,造成了不必要的损失。

  李某认为,陆某的行为构成违约,给自己造成经济损失,遂向玉溪市红塔区人民法院起诉,要求解除与陆某签订的《土地出租协议书》,要求陆某赔偿因合同被迫终止造成的租金增加损失6万元,并承担违约金54.78万元。

  判决 解除协议不支持违约金

  法院经审理后认为,原告李某与被告陆某签订的《土地出租协议》是双方真实的意思表示,未违反法律法规的相关规定,属合法有效的合同。因陆某违反约定将土地抵押,社区解除与其签订的合同并收回土地,导致协议无法继续履行,故对原告要求解除其与被告签订的《土地出租协议书》的请求,法院予以支持。

  被告未能继续提供土地给原告栽种,原告可依据双方签订的协议,就给其造成的固定资产、地上附着物等损失向被告主张赔偿。但原告在未与被告解除合同的情形下,与他人重新签订《土地承包转租合同》,再根据新合同要求被告赔偿两份合同的租金差额,缺少法律依据,故对原告的该项主张,法院不予支持。

  被告与社区合同未解除时,原告未按协议约定的时间履行向被告支付下一年度租金的义务,因此被告有权拒绝履行提供土地的义务,故对原告以此主张被告违约并要求支付违约金的请求,法院不予支持。法院判决解除原告李某与被告陆某签订的《土地出租协议书》,驳回原告李某的其他诉讼请求。

  释法 不能据另签合同租金主张损失赔偿

  云南凌云律师事务所律师刘玲表示,《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。该案中,合同解除后,李某无须继续履行向陆某交付租金的义务,陆某无须向李某履行交付土地的义务。

  关于违约金问题,《合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

  至于损失赔偿,因李某与他人另签的《土地承包转租合同》中,租金也是双方真实意思表示,不能据此向陆某主张损失赔偿。

  律师提醒,合同是当事人真实意思的表示,应当遵循契约精神,诚实履行合同义务,否则守约方有权向违约方主张由此造成的实际损失,并可根据合同约定主张相应的违约责任。 

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