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要住法拍房?先交3万元欠费 律师:物业公司无权以未交费为由断水断电
2020年05月29日 09:43:06  作者:李艳  来源:云南法制报
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  最近,昆明市官渡区东方上城桔子公寓的一些业主反映,他们通过法院拍卖的方式购买了这里的房子,也拿到了产权证,但要入住时却发现困难重重,不但房子被断水断电,他们还被物业要求交纳高达3万元的水电物业费。

  业主 :接房后被断水断电
 
  记者来到其中一户业主张女士家,房子电表箱里的开关全部在开启状态,但房间里的灯都不亮,显然是没有电的;开启水龙头后,也没有自来水。张女士告诉记者,水电是被物业断的,自2019年11月份接了房,她和物业之间的纠纷就没断过。
 
  “我们是法拍买的房子,办理完产权证来接房时,房子里是有人住的。”张女士说,因房屋被第三人占有,张女士多次报警求助,才请走了住客。“当时,住客是把相关水电物业费结清,并在派出所登记后才走的。”
 
  没想到,房屋清空后麻烦并没完。之后,物业把房子的水电切断,让张女士去交从2007年5月1日到2019年12月31日近13年的水电物业费。而张女士出示的不动产权证显示,她名下的公寓是2019年11月28日登记取得的,为何物业要求张女士交纳这13年来的所有费用呢?
 
  “拍卖公告上说需自行咨询相关费用问题,我们就来咨询,一开始没说是法拍,就说想买这个房子,问物业欠费多少,他们说物业费交到2019年,水费欠了100余元。”张女士说,当自己表明是想通过法院竞拍房子后,物业对欠费金额又拿出另一套说词。“一听是法拍,物业又说还欠很多钱,金额又说不清,每次说的都不一样。”
 
  虽然拍卖公告上也明确,可能产生的水电物业欠费均由买受人承担,但物业让张女士补交的费用高达3万余元,时间跨度13年,而这些欠费是如何产生的,物业却没有给出明细。
 
  和张女士有同样遭遇的还有五六户业主,如今,他们因为拒绝交纳欠款,都被停了水电。“如果物业拿出依据来,该我交的,我半分钱都不会欠。”业主王女士说。
 
  物业:已告知购房者有欠费
 
  记者找到物业公司了解情况,相关负责人出示了一份2019年8月5日的公示,物业公司提醒所有购买意向人,每套拍卖标的房屋均存在常年拖欠数千乃至上万元水电费、物业管理服务费及改造费用的情况,且部分拍卖标的房屋存在所有权权属纠纷,大部分房屋处于租赁状态。
 
  “拍卖之前,我们已经张贴过特别提醒,告知购房者标的房屋存在欠费情况。”该负责人说。
 
  对于业主所说欠费金额三番五次变更的情况,该负责人并不认可;业主说交房后才被停水停电,他也予以否认。
 
  “桔子公寓没有进行一户一表改造,所以每月总表产生的费额都是由物业交纳后再向住户收取。每户都有表,费用不是估算的,有精准计数,业主可向物业申请查看具体明细。”该负责人说,“费用不存在减免,都是实际产生的,是我们没有收到的,不是凭空而来。”
 
  此前这些房子曾被案外人占有,为何任其欠费,又要买受人承担呢?对此物业解释说,原业主云南东佑房地产开发有限公司曾和多方存在所有权属纠纷、债务纠纷,有非常复杂的历史遗留问题,但在拍卖公告中既然明确了费用问题,那买受人就有义务按照拍卖公告来履行交纳欠款的义务。
 
  释法:物业与业主不存在供电供水法律关系
 
  不难看出,虽双方各执一词,分歧较大,但争议焦点主要在交费依据上。对此,云南民定律师事务所律师张涛认为,物业公司对业主房屋断水断电的行为是违法的。物业公司与业主形成的是物业服务合同法律关系,不存在供电、供水合同法律关系。与业主存在供电、供水法律关系的是供水、供电单位。因此,物业公司无权以未交纳物业费、水电费等为由,对业主断水断电,这点在我国《物业管理条例》中有明确规定。
 
  当然,物业公司代交水电费后,在有相关凭证的前提下,可以通过诉讼渠道来向业主追偿。
 
  律师建议业主可以向供水、供电单位反映相关情况,也可以向县级以上地方政府房地产行政主管部门进行投诉,还可以向法院提起侵权责任之诉。
 
  “我们关注到,法院在司法拍卖平台拍卖涉案房产时,依据相关法律规定发布了拍卖公告,对标的物转让登记手续的办理、所涉及的税费及可能存在的水电物业费等欠费如何承担问题进行了明确公示。当买受人决定参加竞价时,即表明自愿接受拍卖公告中的约定,应承担相应的后果。”张涛表示,业主购买法拍房一定要实地看房,尽量避免购买存在房屋被占用或租赁的房屋,了解房屋解押及过户办理时长、税费承担等问题。
 
  本报记者 李艳

 

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