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2012年09月06日 13:44:56
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房号变更引发官司 开发商被判赔违约金
来源:云南法制报 作者:黄芳 标签:房号变更  欺诈


  家住昆明高新开发区国际花园的张先生,曾看中云南世林房地产开发有限公司(简称:世林房产公司)开发的世林国际别墅一套,面积为317.54平方米。不料,世林房产公司交付时,张先生发现,房号被对方擅自变更为C5-72号。据此,张先生认为,世林房产公司的该行为属欺诈,严重违反了合同约定。于是,诉至昆明市中级人民法院请求判令解除双方签订的《商品房购销合同》及返还购房款、违约金等共计244万余元。

  诉至法院索赔200余万

  2005年5月27日,张先生与世林房产公司签订了《商品房购销合同》,合同约定:购买建设的世林国际别墅C4-90号房屋一幢,房屋套内建筑面积为317.54平方米,总金额为120万元。张先生一次性付款。世林房产公司于2005年9月30日前将商品房交付张先生。

  2005年10月14日,世林房产公司将自己持有的合同向呈贡县房地产管理处进行登记备案,该份登记备案合同在合同首页编号处将C4-90变更为C5-72,并在两处变更的地方,均加盖了世林房产公司的合同专用章。

  2005年11月11日,张先生委托律师向呈贡县房地产管理处查询得知,世林国际别墅C4-90号房屋于2004年7月5日登记备案,买受人是案外人潘先生,C5-72号房屋买受人才是张先生。

  张先生随后诉至法院,请求判令解除双方签订的《商品房购销合同》,要求世林房产公司返还购房款、违约金等共计244万余元。
争议

  A  合同是否发生了变更?

  法庭上,世林房产公司辩称,是双方共同将合同约定的C4-90号房屋变更为C5-72号房屋的,事后并进行了备案。不存在欺诈。

  对此,张先生予以否认,他认为是世林房产公司擅自变更。张先生向法庭提交了双方签订的编号为C4-90的《商品房购销合同》一份,以此说明自己购买的房号为C4-90,“而且登记备案合同首页编号处将C4-90变更为C5-72处只有世林房产公司的财务章,并没有自己的任何签章。”张先生说。

  法院审理认为,双方于2005年5月27日签订的合同中约定,双方的买卖房屋编号为C4-90号,而且张先生在诉讼中提交的合同房屋编号也为C4-90号,但世林房产公司提交备案的合同房屋编号为C5-72号,与双方合同的房号明显不同。并且世林房产公司提交的合同发生变更处,只加盖了世林房产公司的印章,并无张先生的签名或印章,因此,不符合双方已合意达成变更的情理。
据此,法院认可双方签订的房屋编号为C4-90的合同,因为该合同是双方的真实意思表示,是双方在自愿平等基础上签订,且合同内容并不违反国家法律法规,此份合同应受法律保护。

  B  是否属于一房二卖的情形?

  张先生认为,根据呈贡县房地产管理处于2005年11月11日出具的证明,能说明世林房产公司以欺诈的行为,将已出售给案外人(潘先生)的C4-90号房屋,再次售给自己,属于法律规定的一房二卖情形。
对此,世林房产公司坚决否认,该公司代理人表示,张先生提交的总体环境规划图中其认为的C4-90号房屋与其提交的总体环境规划图上标明的A号房屋是同一建筑物,其面积、户型、座落均是同一建筑物。而且我方已经多次以口头、信件、公告的方式要求对方履行接房义务,但张先生拒绝接房,真正违约的是张先生,其目的是为了退房。

  法院审理认为,张先生所称合同中的C4-90号房屋与世林房产公司所称的C5-72号房屋,在现场位置上是一致的,即现场编号为“爱丁堡D-20”的房屋。由此可以证明双方所欲交付或接受的是同一房屋。根据世林房产公司提交的经房产管理部门备案的C5-72号房屋的情况,可以表明C5-72号房屋至今并未售出,而在合同中约定的C4-90或C5-72以及现场的“爱丁堡D-20”均是交易的标的物的一个编号,而非实际的房屋,因此,世林房产公司不能交付C4-90号房屋不属一房二卖情形。

  C  是否存在违约?

  法院审理认为,有效的合同对双方当事人均具有约束力。双方合同签订的是C4-90号房屋,因此,张先生要求交付C4-90号房屋并无过错。由于已经确认了C4-90号房屋即为C5-72号房屋的事实,由此可以表明,在签订合同过程中,世林房产公司存在过错,才导致不能以C4-90号房屋进行登记备案,虽然该案不存在一房二卖的情形,但世林房产公司不能以C4-90号进行登记备案,明显违反约定,属违约情形。据此,世林房产公司理应承担相应的违约责任。
法院判其赔偿违约金132000元。

  D 合同是否应当解除?

  法院审理认为,根据审理确认的事实,世林房产公司并非不能交付双方合同约定所确定的房屋,也并非存在欺诈的情形即一房二卖,张先生依据《消费者权益保护法》第四十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求解除双方合同的请求,并无相应的证据证实。据此,对张先生的诉请不予支持。

记者  黄 芳 

  点评

   双方在自愿平等基础上签订合同,且合同的内容并不违反国家法律法规,因此该合同是合法有效的。
  
  因世林房产公司不能以合同约定的房号进行登记备案,属违约行为。
    
   根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  具体地要看对方实质造成的损失是多少。

  由于,世林房产公司在履行合同中并不存在一房二卖情形(因为该房屋至今并未售出,而且也具有交付房屋的能力)。因此,不符合法律法规解除的情形,所以张先生要求解除合同的请求,不能得到法院的支持。

  云南锦秀江山律师事务所律师  殷卫公 

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